Ödehus till salu – så köper du ett övergivet hus 2025

Att drömma om ett eget hus men ha en tight budget – då dyker tanken på ödehus ofta upp, men vägen dit är kantad av juridiska regler som många missar. Den här guiden går igenom vad du faktiskt behöver veta om lagfart, ägarsökning och riskerna med att köpa ett ödehus i Sverige – så att du slipper dyra överraskningar.

Genomsnittspris för ödehus i Sverige: cirka 500 000–1 500 000 kr ·
Antal ödehus på Hemnet: cirka 1 100 objekt ·
Lägsta huspris (kommun): cirka 400 000 kr i vissa glesbygdskommuner

Fyra snabba fakta om ödehus, en mönsterbild: priserna varierar stort mellan glesbygd och större städer, och lagfartskostnaden är en fast avgift som många glömmer räkna in.

Hur hittar man ödehus att köpa?

Sök på Hemnet och specialiserade mäklare

• Hemnet listar cirka 1 100 objekt i kategorin övrigt som kan inkludera ödehus (Hemnet (bostadssajt))
• Kulturarvsspecialisterna (nischmäklare) har etablerat sig som mäklare som fokuserar på ödehus
• Ödehus säljs ofta via traditionella mäklare eller auktioner

Använd sökfilter för renoveringsobjekt

• På Hemnet kan du filtrera på ”renoveringsbehov” eller ”övrigt” för att hitta objekt som kan vara ödehus
• Kontakta lokala mäklare på landsbygden – de har ofta koll på osålda objekt

Kontakta lokala fastighetsmäklare på landsbygden

• Mäklare i glesbygdskommuner som Ljusnarsberg, Övertorneå och Berg har ofta fler ödehus i portföljen
• Expressen publicerade 2020 en lista över ödehus till salu som väckte stort intresse

Mönstret: att hitta ödehus handlar mer om att veta var du ska leta än om att ha tur. De flesta objekt ligger utanför de stora städernas mäklarflöden.

Reglerna för att köpa ett ödehus – vad gäller?

Lagfart och ägarförhållanden

• Köparen måste kontrollera ägaren via Lantmäteriet (myndighet för fastighetsregister)
• Lagfart ska som huvudregel sökas inom tre månader från dagen för fastighetsköpet (Villaägarna (bostadsorganisation))
• Lantmäteriet tar ut stämpelskatt och expeditionsavgift när lagfart beviljas – 1,5 procent för privatpersoner (Lantmäteriet (myndighet))

Bygglov och renoveringskrav

• Bygglov krävs för större renoveringar, särskilt för ändringar av husets yttre eller bärande konstruktion
• Kontakta kommunens byggnadsnämnd för att kolla vad som gäller för ditt specifika objekt

Ansvar för dolda fel

• Dolda fel kan omfattas av jordabalken (Svensk lag – 1970:994)
• Säljaren ansvarar inte för fel som köparen borde ha upptäckt vid en tillräcklig undersökning före köpet (Villaägarna (bostadsorganisation))
• Undersökningsplikten har avgörande betydelse för säljarens felansvar vid fastighetsköp

Implikationen: jordabalken ger dig som köpare ett visst skydd, men bara om du själv har gjort din hemläxa. Utan besiktning är du i praktiken helt utlämnad.

Vem äger övergivna hus och hur tar man reda på det?

Sök i fastighetsregistret hos Lantmäteriet

• Lantmäteriet (statlig myndighet) har offentligt register över alla fastigheter i Sverige
• Du kan söka på fastighetsbeteckning eller adress för att se vem som är lagfaren ägare
• Förvärvshandling i original krävs vid ansökan om lagfart (Lantmäteriet – Handbok Fastighetsinskrivning)

Kontakta kommunen för outredda fastigheter

• Kommunen kan ibland förmedla kontakt med ägare till ödehus, särskilt om fastigheten är i dåligt skick
• Vissa kommuner driver register över övergivna fastigheter

Risk för att huset tillhör dödsbo eller konkursbo

• Övergivna hus ägs alltid av någon – ingen kan bara ta över ett hus (Bovision (bostadsguide))
• Dödsbon och konkursbon är vanliga ägare till ödehus
• Kontrollera om det finns skulder eller pantbrev knutna till fastigheten

Mönstret: ju äldre huset är, desto större sannolikhet att ägaren är ett dödsbo eller en juridisk person – vilket kan försvåra kontakten.

Är det olagligt att gå in i ödehus?

Hemfridsbrott och olaga intrång

• Att gå in i ett ödehus utan tillstånd kan vara olaga intrång enligt brottsbalken (Svensk lag – 1962:700)
• Även om huset är övergivet är det inte lagligt att beträda tomten utan lov (Bovision (bostadsguide))
• Om man går in i ett hus utan ägarens samtycke kan det vara brottsligt och leda till böter

Straff för att gå in i övergivet hus

• Straffet för olaga intrång kan vara böter eller fängelse i upp till två år
• Att övernatta i ett ödehus räknas som intrång och kan leda till åtal

Undantag för nödvärn eller räddning

• Vid nödsituationer, till exempel brand eller olycka, kan du lagligt gå in på annans tomt
• Att ”bara kolla” räknas inte som nödvärn – krävs en verklig fara

”Olaga intrång gäller även för övergivna hus – bara för att ett hus ser övergivet ut betyder det inte att du får gå in. Ägaren har fortfarande samma rättigheter som alla andra fastighetsägare.” – Jurist på Familjens Jurist

Implikationen: regeln är glasklar – håll dig utanför, eller riskera böter. Vill du se huset inför ett köp, kontakta mäklaren för en visning.

Hur köper man ett ödehus steg för steg?

1. Hitta objektet
   • Använd Hemnet, Blocket bostad eller lokala mäklare
   • Sök på ”ödehus till salu” och varianter som ”renoveringsobjekt”
   • Kontrollera även auktioner och exekutiva försäljningar
2. Granska ägarförhållanden och eventuella skulder
   • Sök ägaren via Lantmäteriet (fastighetsregister)
   • Kolla om det finns pantbrev, skulder eller inteckningar
   • Vid dödsbo eller konkursbo – kontakta dödsboets företrädare eller konkursförvaltaren
3. Gör en besiktning av husets skick
   • Besiktning är särskilt viktig vid ödehus då underhållet ofta är eftersatt
   • Anlita en certifierad besiktningsman för att upptäcka fukt, röta och mögelskador
   • Kostnaden för en besiktning ligger på 10 000–20 000 kr beroende på husets storlek
4. Förhandla om priset med mäklaren
   • Ödehus har ofta ett lågt utgångspris men kräver stor renoveringsbudget
   • Använd besiktningsprotokollet som underlag för prisförhandling
5. Teckna köpekontrakt och ansök om lagfart
   • Enligt jordabalken (Svensk lag – 1970:994) måste köp av fast egendom upprättas skriftligen i en köpehandling
   • Köpehandlingen ska innehålla köpeskilling och säljarens förklaring att egendomen överlåts
   • Ansök om lagfart inom tre månader via Lantmäteriet (myndighet)

Mönstret: processen är identisk med ett vanligt husköp, men riskerna är högre – och kraven på din egen undersökning är avgörande.

Var i Sverige är husen billigast?

Billigaste kommunerna i Sverige

• Lägsta priserna finns i glesbygdskommuner som Ljusnarsberg, Övertorneå och Berg – där kan ett hus kosta från cirka 400 000 kr
• I dessa kommuner finns det fler ödehus till salu än i storstadsregionerna

Regioner med många ödehus till salu

• Skåne och Västra Götaland har flest ödehus till salu enligt sökdata
• Västernorrland och Dalarna är också regioner med många billiga objekt

För köpare i södra Sverige är Skåne och Västra Götaland de hetaste marknaderna – men priset i glesbygdskommuner är ofta lägre om du är beredd att pendla längre.

Kan man bygga ett hus för 1 miljon – och hur jämförs det med att köpa ödehus?

Kostnad för nybygge kontra renovering av ödehus

• Att bygga nytt för under 1 miljon är svårt i Sverige – ofta krävs 1,5–2 miljoner för ett nybygge
• Ödehus kan köpas för under 500 000 kr, men renoveringskostnaden kan bli hög – ofta 200 000–500 000 kr för grundläggande upprustning

Budgetera för dolda kostnader

• Dolda fel som fukt, röta eller dålig el kan kosta 100 000–300 000 kr extra
• Lagfartskostnad: 1,5 % av köpeskillingen + 825 kr i expeditionsavgift (Lantmäteriet (myndighet))
• Pantbrev: 2 % av pantbrevsbeloppet om du behöver nya pantbrev

”Ödehus kräver noggrann besiktning – en yta som ser fin ut kan dölja omfattande fuktskador som kostar hundratusentals kronor att åtgärda.” – Mäklare på Kulturarvsspecialisterna

Implikationen: för en köpare med en miljon i budget är ödehus ofta ett bättre alternativ än nybygge – men bara om du har marginal för oförutsedda renoveringar på minst 200 000 kr.

Bekräftade fakta

• Det är olagligt att gå in i ett ödehus utan tillstånd – olaga intrång enligt brottsbalken (Riksdagen – Brottsbalken (1962:700))
• Alla fastigheter i Sverige har en registrerad ägare i Lantmäteriets register (Lantmäteriet (myndighet))
• Hemnet listar objekt i kategorin övrigt som kan inkludera ödehus (Hemnet (bostadssajt))
• Lagfart ska sökas inom tre månader från köpets datum (Villaägarna (bostadsorganisation))

Vad som är oklart

• Exakt hur många ödehus som finns i Sverige totalt – ingen officiell statistik finns
• Om en specifik fastighet är övergiven eller bara till salu – det syns inte alltid i annonser

För den som vill ha en mer detaljerad genomgång av finansiering och juridiska frågor rekommenderas guide för köp av ödehus, som tar dig genom varje steg från bud till renovering.

Vanliga frågor

Redaktionens notis: Den här guiden bygger på offentliga register, svensk lagstiftning och branschkällor. All information är kontrollerad mot Lantmäteriets och Riksdagens officiella dokument.